Офис за МКАД

Офис за МКАД: что изменилось и куда движется тренд

Share on Facebook0Share on VKTweet about this on TwitterShare on Google+0Share on LinkedIn0Email this to someonePrint this page

 

Пять лет назад появилась Новая Москва и запрет на строительство в центре столицы. Тогда количество переездов компаний за МКАД достигло своего пика. Предложение на рынке региональной недвижимости росло с немыслимыми темпами. Но российская экономика и возникающие кризисы вносят свои поправки. Динамичность — вот что нужно предпринимателям сейчас.

Мы вспомнили, как развивался тренд на коммерческую недвижимость за МКАД за 10 лет его существования. Мы изучили показатели современного рынка и готовы поделиться с вами прогнозами. Читайте ниже.

Тренд освоения «замкадной» земли существует уже 10 лет. Мы проследили, как он развивался, и почему арендаторы сейчас повернули обратно — в центр Москвы.

Офисы за МКАД — от первых переездов до уравнивания позиций с центром

  • 2005 год — крупные компании, в том числе Microsoft, British American Tobacco, Johnson & Johnson, Intel, переехали за МКАД. После этого события девелоперы поверили в будущее офисов за МКАД.
  • 2007-2008 годы — по расчетам международной консалтинговой компании Knight Frank, за границами кольца открыли новые 173 тыс. кв м. офисных площадей.
  • 2009 года — кризис не остановил девелоперов. Общая площадь предложения выросла до 195,6 тыс. кв м.
  • 2011 год — появилась Новая Москва, власти ввели запрет на строительство в пределах Третьего транспортного кольца. «Переселение» компаний продолжилось.
  • К 2014 году за МКАД было построено 210 тыс. кв м новых БЦ.

Девелоперы строили самые оптимистичные прогнозы, но кризис внес свои коррективы.

Под офисы «Делового» тоже планировали территорию Новой Москвы. Под новую площадку тогда выбрали большой бизнес-парк «Comcity». От идеи отказались по двум причинам:

  • сложные условия сотрудничества с самим бизнес-парком;
  • понимание того, что наш клиент все-таки предпочитает офис в районе ТТК, так сказать, на теле «бублика».

Татьяна Соколова, основательница «Делового»:

«Время БЦ за МКАД еще не пришло, но обязательно придет. Сдвиги в этом направлении начались, но скорее всего они продиктованы не рынком в целом, а стремлением отдельных крупных компаний снижать издержки на аренде в черте Москвы. Это если говорить про БЦ класса В+. При этом всегда был свой спрос на офисы за МКАД класса С от небольших торговых компаний, для которых важно расположение офиса и склада рядом».

Сейчас подмосковным БЦ сложно конкурировать с офисами в центре Москвы. Стоимость первых по-прежнему ниже столичных, но и цены центрального округа значительно упали.

На начало 2015 года уже стало заметно опустение БЦ в Подмосковье: Knight Frank подсчитал вакантность класса А в 27%, а класса В — 17%.

Остаться в центре или уехать за МКАД — разбираем плюсы и минусы

2013 год

Ставки аренды:

  • внутри Бульварного кольца — $950 – 1100 за 1 кв. м в год.
  • внутри Садового кольца — $800 – 900 за 1 кв. м в год.
  • МКАД и ближайшее Подмосковье — $300 – 450 за 1 кв. м в год.

То есть, 1 квадратный метр за МКАД выходил дешевле, чем в центре минимум на $500 в год. Это $5000 в год с каждый 10 метров. Такая разница объясняет тренд на переезды офисов за пределы центра.

2016 год

Ставки аренды:

  • внутри Садового кольца — $375 за 1 кв. м. в год.
  • за пределами Садового кольца — $239 за 1 кв. м. в год.

(Данные консалтинговой компании RRG на апрель 2016 года).

Разница между метром офиса в центре и за пределами — около 136 долларов. Не так значительно, как в 2013 году. И такая разница приводит к новому тренду.

Разделение компании на head и back офисы

Все эти перемены приводят к новым трендам — компании разделяют свой штат и распределяют по разным офисам.

Если компания нуждается в обязательном представительстве в центре Москвы, для неё есть удачный выход —  разделение на имиджевый head офис и back «для остальных». Крупная компания может занять в центре помещение не более 100 кв. м. в качественном бизнес-центре в пределах Садового кольца и поместить туда менеджмент — «лицо» фирмы. Такое помещение уже полностью оборудовано всем необходимым, здесь можно проводить бизнес-встречи на следующий день после въезда — переговорные комнаты готовы. Как и готова зона ресепшн, обучен секретарь и настроена кофе-машина. Плюсы головного офиса в центре Москвы:

  • Это престижно.
  • Офис будет равно удален от всех районов города. Это удобно и сотрудникам, и клиентам.
  • Шаговая доступность к метро, которая есть почти во всех центральных районах Москвы за счет плотного расположения станций. Консерватизм людей в отношении транспортной доступности бизнеса существует со времен «пути из варяг в греки» и не потеряет актуальность никогда.
  • Офис будет полностью готов к эксплуатации на следующий день после въезда: от организации самого пространства (мебель, необходимая техника, интернет) до дополнительных профессиональных услуг (секретарь, курьер, юрист, it-поддержка и т.д.)

За МКАД удобно разместить финансовый отдел, кадровую службу, IT-отдел, call-центр: тех сотрудников, которые не требуют постоянного контакта с клиентами и встреч на высоком уровне.

Среди клиентов «Делового» есть удачные примеры подобного разделения: мясокомбинаты, леспромхозы, производители энергооборудования. Компании открывают в бизнес-центрах представительства региональных или подмосковных производств, которые находятся далеко от Москвы.

Если вы решили, что нужно перенести часть офиса за МКАД, готовьтесь к переезду заранее. Часть сотрудников не согласиться на долгую дорогу к рабочему месту. По данным рекрутингового агентства Rational Grain, срок закрытия вакансий для компании, чей офис находится за МКАД, возрастает на 10 – 30%.

В этом отношении выгодно оставить в центральном офисе редкие и важные кадры, которых будет трудно быстро заменить. Разместите свой head офис в полностью оборудованном «Деловом» в «Арме», Алексеевской башне, Омега Плазе или в Гостинном дворе. Это динамично и удобно. Вы сэкономите время на многих организационных мелочах, обустройстве и поиску дополнительного обслуживающего персонала. И, что важно для имиджевого офиса, — все эти услуги будут отвечать очень высокому уровню сервиса.

Татьяна Соколова считает, что тренд на разделение офиса актуален, но у всех он идет по разному сценарию:

«Мы сталкиваемся и работаем с тем, что в Москве офис нужен чуть ли не каждой первой серьезной компании. Обустраивать его самостоятельно, если он завтра будет нужен в другом формате, в другом количестве квадратных метров, не особо разумно».

Для таких клиентов у нас работает офисный конструктор. Можно прибавлять и уменьшать офисные площади, брать совместные места или один большой отдельный офис.

Время перебираться в центр

Снизились ставки на аренду в центре Москвы — возобновился поток арендаторов в комфортабельные бизнес-центры. Не смотря на кризис экономики, крепкие компании работают, получают прибыль и хотят занять свободные центральные места по приятным ценам. Спрос на удобные готовые офисные места не падает. Тем бизнес-центрам, которые задумываются о лучших условиях и качественных смежных услугах для клиентов, не грозит большой процент вакантности.

 

Стабильная загрузка «Делового» — 80%. Основной ориентир — многочисленный сегмент малых услуговых компаний, которые постоянно и в большом количестве представлены на рынке. Татьяна Соколова в кризисе видит не проблему, а только изменившуюся бизнес-действительность:

«В докризисные времена не все знали о «Деловом», но активность фирм была выше. Сейчас активность меньше, но все больше клиентов ищут продуманность, удобство, гибкость. Поэтому на наш спрос в разное время влияют разные факторы. Мы идем в своем коридоре экономических показателей, и наша динамика остается стабильной. Сейчас мы думаем, как повысить ее до 100%. Мы предлагаем новые услуги — динамичные места и возможность снять офис на одну неделю в месяц».

Будущее качественных бизнес-офисов за гибкими возможностями клиентов. Ситуация в экономике и на рынке заставляет нас быть мобильными. Компаниям нужно задуматься о представительстве в центре Москвы в удобном офисе, который они смогут при необходимости расширить или сократить: без потерь времени и без дополнительных финансовых вливаниях.

Расскажите в комментариях о вашем опыте: где разместился ваш офис, почему вы пришли к этому решению?

 

Источник фото в начале статьи — eeeducation.org

Share on Facebook0Share on VKTweet about this on TwitterShare on Google+0Share on LinkedIn0Email this to someonePrint this page

Добавить комментарий